Привет! Ты в разделе об ипотеке (машканте). Здесь я рассказываю, как в Израиле работает ипотечное кредитование, какие существуют требования и ограничения, а также предлагаю пошаговую инструкцию по ее оформлению.
Если ты решишь, что хочешь воспользоваться услугами специалистов в получении ипотеки в Израиле на покупку недвижимости или под залог твоей квартиры — советую обратиться к BMC. Специалисты этой компании проведут для тебя бесплатную консультацию, помогут собрать нужные документы и рассчитают все платежи, проведут торги с разными банками и будут сопровождать при оформлении сделки. На последнем этапе ты также сможешь застраховать новое жилье.
Содержание
Первая ипотека в Израиле
Ипотека в Израиле называется «машканта» и, в общих чертах, работает также, как и в странах СНГ. Это ипотечный кредит, который выдается под залог жилья и выплачивается в течение 4 — 30 лет. Однако, некоторые нюансы отличают кредитование недвижимости в Израиле от других стран. Для начала, разберемся с видами и требованиями в Обетованной.
Машканта бывает двух видов: государственная и коммерческая.
Государственная машканта
- Выдается только на покупку первого жилья в Израиле — сумма очень ограничена — 60-200 тысяч шекелей и зависит от нескольких факторов;
- Может быть оформлена только гражданами Израиля;
- Кредитный процент на сегодня составляет от 2 до 3% годовых;
- Должна быть одобрена государственными ведомствами.
Коммерческая машканта
- Может быть оформлена любым физическим лицом, включая неграждан и нерезидентов Израиля;
- Кредитный процент индивидуально рассчитывается банком;
- Не требует одобрения со стороны государства.
- Выдается на покупку жилой/коммерческой недвижимости или под залог купленной ранее.
Условия и требования
Если процедура репатриации у тебя пройдена, значит ты можешь рассчитывать на то, что часть машканты будет получена по более выгодным условиям. Они распространяются на покупку первой недвижимости, а сумма варьируется в зависимости от нескольких факторов: семейного положения и количества детей, службы в армии, наличия братьев или сестер в Израиле и местоположения недвижимости. Основная часть ипотеки (негосударственная) будет похожа на ту, что получают израильтяне.
Здесь стоит выделить несколько ключевых моментов.
- Срок ипотеки составляет не более 30 лет;
- Общая сумма ипотеки - до 75% от общей стоимости недвижимости;
- Если речь о программе для новосела - до 90%;
- Минимальный взнос составляет 10%- 25%, можно частично финансировать потребительским кредитом.
Условия ипотеки для нерезидентов — физических лиц без гражданства и тех, кто не живет в Израиле на постоянной основе — отличаются. Для таких клиентов банк сможет погасить только до 60-70% от конечной стоимости — например, если квартира оценивается в 1 млн шекелей, то будущий владелец недвижимости сможет получить не более 600-700 тысяч шекелей. Оставшаяся сумма оплачивается в рамках первого взноса.
При этом в обоих случаях значительную роль играет возраст. Молодые клиенты могут рассчитывать на ипотеку до 30 лет, в то время как пожилые заемщики оформляют ипотеку на более короткий срок.
Выплаты по ипотеке должны быть не больше 40% от твоего дохода — как в Израиле, так и зарубежом. При подготовке документов на машканту, банк ознакомится с уровнем дохода семьи и посчитает, на какой размер платежа ты можешь рассчитывать. Таким образом финансовые организации стараются обезопасить себя от просроченных платежей.
Процентные ставки по машканте
Ипотечная ставка в Израиле, по данным на май 2023 года, находится на уровне 3% — 5%. Ипотечный рынок отличается тем, что есть несколько видов кредитов: фиксированная ставка и плавающая. При этом тело может быть индексировано к инфляции/курсу валюты или не индексировано.
По каждому виду кредита существует свой диапазон ставок. За последний год учетная ставка банка Израиля выросла с 0.1% до 4.75% и стоимость кредитов увеличилась. В то же время конкретные проценты по ипотеке для нерезидентов зависят от нескольких факторов: желаемого срока, заработка и кредитной истории.
Необходимые документы
Документы для оформления машканты в Израиле условно делятся на две категории: базовый перечень и дополнительные. Ниже я перечисляю все бумаги, которые тебе пригодятся.
Базовый перечень
- Удостоверение личности (теудат зеут) всех заемщиков (супруга/супруги);
- Справка о зарплате за последние 3 месяца;
- Справка из налогового управления о годовом доходе за последние два года (для самозанятых);
- Распечатка с банковского счета за последние 3 месяца;
- Справки о наличии кредитов.
Опциональные документы (Если есть доход в стране исхода)
- Декларация о наличии собственности (недвижимости);
- Налоговая декларация о доходах из страны исхода или других стран (2-НДФЛ, 3-НДФЛ, патент и тд.) за два последних полных года;
- Распечатка с банковского счета за последние 3 месяца;
- Удостоверения личности из страны исхода.
Дополнительные документы (Пригодятся на более поздней стадии)
- Информация о приобретаемой недвижимости;
- Страховой полис. Этот документ должен быть представлен при получении окончательного утверждения для машканты;
- Договор купли-продажи.
Дополнительные расходы
Помимо расходов, которые потребуются для выкупа недвижимости, оформлению машканты также сопутствует ряд других платежей. Точные цифры при этом меняются в зависимости от того, к каким специалистам и организациям ты будешь обращаться.
- Оплата услуг агентов и специалистов по недвижимости и финансам, адвоката;
- Страхование жизни заемщика. Необходимо покупать каждый год, до выкупа недвижимости;
- Страхование недвижимости (Битуах Мивне). Также оформляется каждый год;
- Оценка недвижимости представителем банка
- Государственные пошлины и налог на покупку недвижимости.
Вторая ипотека
Если ты уже владеешь недвижимостью в Израиле, но хочешь приобрести еще одно жилье — ты можешь оформить вторую ипотеку. Однако в таком случае необходимо учитывать, что вторая квартира приравнивается к инвестициям. Это означает, что на вторую машканту государственные льготы не распространяются.
Покупка второй недвижимости, стоимостью до 5 млн шекелей облагается налогом в 8%, а более дорогие квартиры и дома требуют оплатить до 10% дополнительной стоимости. Более того, машканта на вторую недвижимость может быть не более 50% — то есть половину от стоимости квартиры придется оплатить собственными деньгами. Опытным специалистам, как правило, удается получить предложение на 70% от стоимости.
Пошаговая инструкция
Итак, если ты хочешь приобрести недвижимость в Израиле, тебе придется пройти через ряд довольно сложных и комплексных процедур. Чтобы тебе было проще, я предлагаю кратко пройтись по каждому пункту.
Планирование бюджета и работа с консультантом
Перед сбором и подготовкой документов я рекомендую ознакомиться с реалиями рынка и определиться с тем, на какую недвижимость ты можешь рассчитывать. Продумай, какая квартира тебе нужна, в каком городе, а также подробно распиши потенциальные расходы.
Израильтяне в таких случаях обращаются к сертифицированным специалистам. Их услуги не бесплатны, однако агенты по недвижимости могут дать полное представление о рынке, указать на «подводные камни» и подсказать, как работать с государственными службами.
Сбор документов и первичное разрешение от банка
Далее я советую получить первичное разрешение от финансовой организации, через которую ты планируешь оформить машканту. Чтобы это сделать, необходимо отправить в банк определенный набор документов. Этот набор включает удостоверения личности, а также справки о доходах и расходах.
Документы может подать как будущий заемщик, так и его представитель — ипотечный брокер, например из компании ВМС. В то же время банк изучит документы и сообщит, на какую сумму для ипотеке ты можешь рассчитывать.
Поиск и оценка квартиры
На третьем этапе нужно подобрать подходящее тебе жилье. Если ты уже знаешь максимальный размер машканты, прибавь к этой сумме еще 25%, который выступят в качестве первого взноса. Основываясь на этом числе, изучи актуальные предложения на рынке и посмотри несколько вариантов. Пожалуй, это лучший момент, чтобы подключить к процессу проверенного риелтора.
Когда ты найдешь и согласуешь хороший вариант, пригласи оценщика. Это обязательная процедура — обойти ее у тебя не получится. Представитель финансовой организации ознакомится с состоянием недвижимости и сообщит, сколько это должно стоить это жилье. От решения оценщика будет зависеть конечная сумма машканты.
Договор купли-продажи и ипотечный портфель
Здесь все достаточно просто: твоя задача — согласовать условия сделки вместе с агентом, продавцом, и твоим адвокатом. В этот момент вы должны составить таблицу платежей, по которому ты будешь переводить деньги, закрывая свою задолженность перед банком.
После заключения договора, придет время расчета индивидуальной машканты. Здесь нет единого правила, а лишь общие стандарты — конкретные условия тебе объяснит специалист по недвижимости. Консультант сможет расписать каждый момент и поможет спрогнозировать выплаты с учетом рефинансирования.
Выбор банка и оформление машканты
На этот момент у тебя уже согласована сделка по недвижимости, поэтому ты можешь перейти к поиску наиболее выгодных условий среди банков. Обычно заемщик рассылает заявления по всем более-менее подходящим банкам, а затем выбирает тот, который предложит лучшие проценты.
Далее подписывается договор на машканту, а банк вписывается в Табо — «паспорт» недвижимости, в котором содержится вся информации о квартире.
Финальный этап. Страховые полисы
Последний шаг в процессе оформления машканты предполагает страхование жизни и недвижимости. Как и в случае с оценщиком, обойти этот пункт не получится. Банки в Израиле обязывают своих клиентов страховать жилья и здоровье, ежегодно обновляя последнюю услугу.
Когда ипотека будет погашена, ты сможешь отказаться от страхового полиса.
Ипотека под ключ с BMC
Как мы уже выяснили, подготовка и оформление машканты — многоэтапный и сложный процесс. По этой причине я рекомендую обращаться к профессионалам своего дела из компании BMC. Специалисты BMC сопровождают и консультируют своих клиентов на каждом этапе получения ипотеки в Израиле. С их поддержкой ты сможешь пройти «полный цикл» — от поиска квартиры до заселения.
Компания помогает определиться с выбором машканты, размером ссуды, банками и многим другим. Оплачивать услуги при этом заранее не нужно — в BMC для тебя проведут бесплатную консультацию и помогут преодолеть все бюрократические трудности. Компания запрашивает оплату двумя частями: только после получения разрешения от банка и после подписания договора с банком.
- Бесплатная первичная консультация;
- Сбор и анализ документов;
- Выстраивание плана инвестиций;
- Варианты машканты (банки, кредитные организации);
- Оформление дополнительного кредита на первый взнос;
- Планирование общей машканты по возможному месячному платежу;
- Проверка перерасчета машканты на весь срок жизни ипотеки;
- Помощь в поиске квартир (услуги риэлтора);
- Взаимодействие с оценщиком (получение направления);
- Составление ипотечного портфеля с прогнозами на будущее;
- Расчет платежей с учетом инфляцией и праймом;
- Сопровождение в банке во время подписания машканты (помощь в переводе договора и общение с сотрудниками банка);
- Страхование машканты.
Обратиться к BMC и узнать больше об услугах компании ты можешь здесь: BMC. Ипотека в Израиле
Для связи с офисом: +972547622447 (WhatsApp)
От разработчиков «Моисея»:
Привет! Спасибо тебе за интерес к нашему боту. Мы хотим сделать Моисея самой полной базой полезных знаний для репатриантов и русскоязычного населения Израиля. И в этом деле нам пригодится твоя помощь.
Если тебе не хватило какой-то информации или есть предложения для новых статей — заполни нашу короткую анкету. У тебя это займет не больше пяти минут, а нам очень поможет в дальнейшей разработке.